中国土地一级开发产业十三五发展规划及投资可行性研究报告2016-2021年
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【报告编号】：245185
【出版机构】: 华研中商研究院
【出版日期】: 2016年2月
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【报告目录】
第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21
1.1 土地开发的定义 21
1.1.1 土地开发的定义 21
1.1.2 土地开发行业的分类 21
（1）土地一级开发 21
（2）土地二级开发 22
1.1.3 土地开发流程综述 22
（1）土地一级开发流程 22
（2）土地二级开发流程 24
1.1.4 土地开发基本原则 25
1.2 土地开发模式分析 25
1.2.1 土地一级开发模式 25
（1）政府独立开发模式 25
（2）城市运营开发模式 26
（3）主题型项目带土地开发模式 26
（4）一级开发招投标模式 27
（5）土地整备模式 27
1.2.2 土地二级开发模式 27
（1）公建配套开发模式 28
1）PPP(公私合营)模式 28
2）BOT(运营-移交)模式 28
3）土地一级开发TOT(移交-经营-移交)模式 28
4）PFT(私营机构融资)模式 29
（2）商品房开发模式 29
（3）工业园开发模式 30
第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33
1.3 土地开发行业经济环境分析 33
1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33
1.3.2 2015年工业经济增长分析 37
1.3.3 2015年固定资产投资分析 46
1.3.4 国家宏观经济预测分析 52
1.4 土地开发行业政策环境分析 55
1.4.1 中国货币政策分析 55
（1）2015年中国货币数据分析 56
（2）2015年中国货币政策分析 61
（3）房地产周期与货币政策相关性分析 74
（4）中国货币政策后期走势预判 78
1.4.2 中国财政政策分析 83
（1）2015年中国财政政策分析 83
（2）2015年地方财政政策分析 85
（3）中国财政政策后期走势预判 105
1.4.3 中国土地政策分析 106
（1）农村土地流转制度改革 106
（2）城市土地出让制度改革 107
1）土地储备制度分析 107
2）土地出让金制度分析 109
3）土地招拍挂制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地开发行业社会环境分析 116
1.5.1 中国城镇化进程分析 116
1.5.2 中国城镇化现状与规划 117
1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127
1.6 房地产行业开发运营状况分析 131
1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131
1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134
（1）房地产开发投资金额分析 134
（2）全国房屋新开工面积分析 135
（3）全国房屋施工面积分析 135
（4）全国房屋竣工面积分析 136
1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136
1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137
第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139
1.7 土地开发市场供应现状分析 139
1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139
（1）批准国有建设用地规模 139
（2）国有建设用地供应情况 144
（3）重点城市土地抵押情况 147
1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148
（1）全国住房用地供应数量 148
1）全国住房用地供应总量 148
2）保障性安居工程用地供应量 148
3）其他商品住房用地供应量 148
4）热点城市住房用地供应分析 149
1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149
（1）全国商业用地供应总量 149
（2）全国商业用地供应趋势 159
1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160
（1）全国工业用地供应总量 160
（2）全国工业用地供应趋势 161
1.8 土地开发市场需求现状分析 167
1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167
1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168
1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169
（1）成交地块总价排名 169
1）全国成交地块总价排名 169
2）住宅成交地块总价排名 170
3）商办用地成交总价排名 172
（2）成交地块楼面价排名 172
1）全国成交地块楼面价排名 173
2）住宅成交地块楼面价排名 173
3）商办用地成交楼面价排名 175
（3）成交地块溢价排名 177
1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178
1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178
1.9.2 土地市场招标出让分析 181
1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181
1.10 2015年全国主要城市地价分析 182
1.10.1 全国地价总体分析 182
1.10.2 各经济区域地价分析 185
（1）区域经济地价总体分析 185
（2）长三角地区地价分析 188
（3）珠三角地区地价分析 190
（4）环渤海地区地价分析 192
1.10.3 各地理区域地价分析 194
1.10.4 主要城市地价分析 195
（1）北京市地价走势分析 197
（2）上海市地价走势分析 201
（3）广州市地价走势分析 202
1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204
1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208
第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209
1.11 区域市场整体分析 209
1.11.1 京津唐地区 209
1.11.2 长三角地区 210
1.11.3 珠三角地区 211
1.11.4 成渝地区 212
1.11.5 武汉城市圈 213
1.11.6 长株潭地区 215
1.11.7 东北三省 216
（1）区域宏观环境分析 216
（2）区域土地市场分析 217
1）土地供应总量分析 217
2）土地供应结构分析 218
3）房地产开发用地分析 219
4）工矿仓储用地分析 221
1.11.8 山东半岛城市群 221
（1）区域宏观环境分析 222
（2）区域土地市场分析 223
1）土地供应总量分析 223
2）土地供应结构分析 224
3）房地产开发用地分析 226
4）工矿仓储用地分析 227
1.12 京津唐地区分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236
1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236
（1）企业发展简况分析 236
（2）企业组织架构分析 236
（3）企业土地储备情况 237
（4）企业土地开发策略 237
（5）企业主要经济指标 238
（6）企业财务状况分析 243
1）企业盈利能力分析 243
2）企业运营能力分析 245
3）企业偿债能力分析 246
4）企业发展能力分析 248
（7）企业经营优劣势分析 248
（8）企业最新发展动向分析 249
1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249
1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260
1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273
1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284
1.21 城市投资建设类开发企业分析 294
1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294
（1）企业发展简况分析 294
（2）企业组织架构分析 295
（3）企业土地开发策略 295
（4）企业建设工程分析 296
（5）企业招商项目分析 297
（6）企业发展优劣势分析 297
（7）企业最新发展动向分析 297
1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297
1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308
第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320
1.22 土地一级市场开发成本分析 320
1.22.1 土地一级开发成本分析 320
1.22.2 土地一级开发成本构成 320
1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328
1.23 土地一级市场盈利模式分析 330
1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330
1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330
1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331
1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333
（1）从一级开发本身获利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建筑 334
（4）为二级拿地铺垫 334
1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335
（1）如何取得土地一级开发名义 335
（2）间接获取收益常规操作路径 347
1）间接获取土地的操作关键 347
2）间接获取土地收益的模式 347
（3）直接获取土地增值收益分析 348
1）兼顾融合各方参与者利益 348
2）成功开发模式的经验借鉴 349
3）公私协议合作开发模式分析 350
4）整体公私协议合作开发模式 350
1.24 土地一级市场项目操盘分析 351
1.24.1 土地出让市场营销策略 351
（1）土地策略 351
（2）价格策略 353
（3）营销渠道策略 356
（4）促销策略 356
1.24.2 土地的招投标方案分析 358
（1）招标评标因素构成 358
（2）主要评标方法分析 366
1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367
1.25.1 土地一级开发的特点 367
1.25.2 土地一级开发的风险 369
（1）政策风险 369
（2）融资风险 369
（3）政府行为风险 370
（4）征地、拆迁工作风险 370
（5）市场风险 370
1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371
（1）融资风险防范措施 371
（2）拆迁风险方法措施 372
（3）外部环境风险防范措施 372
第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376
1.26 土地一级开发融资需求分析 376
1.26.1 现实融资需求 376
1.26.2 潜在融资需求 376
1.27 土地一级开发融资模式分析 376
1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377
1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377
1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378
1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379
1.28 房地产信托模式分析 380
1.28.1 贷款型信托模式分析 380
1.28.2 股权型信托模式分析 381
1.28.3 权益型信托模式分析 382
1.29 土地一级开发融资渠道分析 383
1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383
1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385
（1）土地收益证券化 385
（2）城投公司模式的创新 387
1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390
（1）土地获取成本趋势预测 390
（2）土地开发供给预测 391
（3）土地开发企业发展趋势 394
（4）外资投资发展趋势预测 395
图表目录
图表 1 政府独立开发模式分析 25
图表 2 城市运营开发模式分析 26
图表 3 主题型项目带土地开发模式分析 26
图表 4 主题型带土地开发模式案例—华侨城 26
图表 5 一级开发招投标模式分析 27
图表 6 PPP(公私合营)模式分析 28
图表 7 BOT(运营-移交)模式分析 28
图表 8 TOT(移交-经营-移交)模式分析 28
图表 9 PFT(私营机构融资)模式分析 29
图表 10 商品房开发模式介绍 29
图表 11 复合型地产开发模式—深圳华侨城 30
图表 12 2015年GDP初步核算数据 33
图表 13 GDP环比增长速度 34
图表 14 2011-2015年我国国内生产总值及其增长速度 35
图表 15 2011-2012年我国人均GDP统计 35
图表 16 2012年12月-2015年12月规模以上工业增加值同比增长速度 38
图表 17 2012年12月-2015年12月我国发电量日均产量及同比增速 42
图表 18 2012年12月-2015年12月我国钢材日均产量及同比增速 42
图表 19 2012年12月-2015年12月我国水泥日均产量及同比增速 43
图表 20 2012年12月-2015年12月我国原油加工量日均产量及同比增速 44
图表 21 2012年12月-2015年12月我国十种有色金属日均产量及同比增速 44
图表 22 2012年12月-2015年12月我国乙烯日均产量及同比增速 45
图表 23 2012年12月-2015年12月我国汽车日均产量及同比增速 45
图表 24 2012年12月-2015年12月我国轿车日均产量及同比增速 45
图表 25 2011-2015年我国全社会固定资产及其增长率情况 47
图表 26 2012年12月-2015年12月我国固定资产投资（不含农户）同比增速 47
图表 27 2012年12月-2015年12月固定资产投资到位资金同比增速 49
图表 28 2015年固定资产投资（不含农户）主要数据 49
图表 29 2013 年分机构人民币贷款情况 57
图表 30 社会融资规模 58
图表 31 2013 年 1-12 月金融机构人民币贷款各利率区间占比 59
图表 32 2013 年 1-12 月大额美元存款与美元贷款平均利率 60
图表 33 2013 年银行间外汇即期市场人民币对各币种交易量 69
图表 34 跨境贸易人民币结算情况 70
图表 35 中国实际房价与名义利率 74
图表 36 房地产周期与货币政策 76
图表 37 2015年中央财政平衡关系 89
图表 38 2015年地方财政平衡关系 89
图表 39 2014年中央财政预算平衡关系 101
图表 40 2001～2011年某地市土地出让金收支情况 110
图表 41 土地出让金促进地方经济增长作用机理示意图 112
图表 42 2011～2015年某地市土地出让金收入占比情况 112
图表 43 城镇化水平变化 120
图表 44 城市(镇)数量和规模变化情况 120
图表 45 城市基础设施和服务设施变化情况 121
图表 46 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距 121
图表 47 新型城镇化主要指标 127
图表 48 2015年全国房地产开发和销售情况 131
图表 49 2015年东中西部地区房地产开发投资情况 133
图表 50 2015年东中西部地区房地产销售情况 133
图表 51 中国国房景气指数(月度) 134
图表 52 全国房地产开发投资增速 134
图表 53 全国房地产开发企业土地购置面积增速 136
图表 54 全国商品房销售面积及销售额增速 137
图表 55 全国房地产开发企业本年到位资金增速 138
图表 56 建设用地批复（2015年11-12月） 139
图表 57 建设用地批复（2014年1-3月） 140
图表 58 2010年以来1季度建设项目用地审批情况图 143
图表 59 2015年1季度建设项目用地审批类型图 144
图表 60 2010年以来1季度国有建设项目供应量比较图 145
图表 61 2012年与2015年1季度土地供应总量及存量比较图 145
图表 62 2012年与2015年各类用地供应量 单位：公顷 146
图表 63 2012年与2015年不同用途土地供应量比较图 146
图表 64 土地供应方式结构图 147
图表 65 2008-2012年84个重点城市土地抵押情况 147
图表 66 全国历年商业用房投资额（单位：亿元） 149
图表 67 全国历年商业服务用地供应量及占比情况（单位：万平方米，%） 150
图表 68 一线城市近三年商业用地供应总量 151
图表 69 一线城市近三年商业用地供应量占比 152
图表 70 二线城市供应量 TOP10 表 153
图表 71 二线城市供应量占比 TOP10 153
图表 72 三四线城市供应量 TOP10 表 154
图表 73 三四线城市供应量占比 TOP10 155
图表 74 三四线线城市人均商业用地供应面积数据列表 156
图表 75 三四线城市 GDP 与商业用地供应量比值数据列表 157
图表 76 三四线城市人均收入与商业用地供应量比值数据列表 158
图表 77 2015年全国土地成交总价前十名 169
图表 78 2015年全国成交住宅用地总价排行榜TOP10 171
图表 79 2015年全国土地成交楼面价前十名 173
图表 80 2015年全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10 173
图表 81 2010.07-2013.07各月30城市成交商办建设用地面积(单位：万平方米，%) 176
图表 82 2015年7月30城市成交商办用地楼面价对比(单位：元/平方米) 177
图表 83 全国成交地块溢价排名 177
图表 84 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 183
图表 85 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%） 183
图表 86 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%） 184
图表 87 2010-2013 年重点城市分用途地价指数 184
图表 88 重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图（%） 185
图表 89 2015年第四季度三大重点区域地价水平（元/平方米） 185
图表 90 2015年第四季度三大重点区域综合地价增长率（%） 186
图表 91 三大重点监测区域分用途地价环比增长率（%） 187
图表 92 三大重点监测区域分用途地价同比增长率（%） 188
图表 93 2014-2020年长江三角洲地区综合地价指数 189
图表 94 2014-2020年长江三角洲地区分类地价指数 190
图表 95 2014-2020年珠江三角洲地区综合地价指数 191
图表 96 2014-2020年珠江三角洲地区分类地价指数 191
图表 97 2014-2020年环渤海地区综合地价指数 192
图表 98 2014-2020年环渤海地区分类地价指数 193
图表 99 2013 年第四季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米） 194
图表 100 2013 年第四季度东中西部地区重点城市综合地价增长率（%） 195
图表 101 70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况 196
图表 102 2012 年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况 197
图表 103 2015年1-4季度北京市国家级监测范围地价动态监测结果 200
图表 104 2013上海土地市场上半年总地价TOP10 201
图表 105 2012年-2015年1-11月房地产开发企业资金来源变化情况 206
图表 106 2010 年以来各季度分用途用地占供地总量比例图 207
图表 107 2015年以来京津唐地区供地总量及同比增长率 210
图表 108 珠三角地区各城市2010年土地供应总量及来源变化情况 212
图表 109 2015年武汉土地供应区域分布情况 213
图表 110 2013-2015年武汉居住类土地成交价及溢价率 214
图表 111 东北三省土地供应总量及存量变化情况 217
图表 112 东北三省2015年各季度土地供应量对比 218
图表 113 2015年以来东北三省土地供应结构变化 218
图表 114 2015年东北三省各省土地供应结构对比 219
图表 115 东北三省2015年房地产开发用地供应结构 220
图表 116 2015年以来东北三省普通商品住房用地及商服用地出让均价变动情况 220
图表 117 山东半岛城市群2015年1-11月主要经济指标 222
图表 118 2015年省房地产开发投资情况 222
图表 119 2015年山东半岛城市群土地供应量季度变化情况 224
图表 120 山东半岛城市群2015年土地供应分布情况 224
图表 121 2015年山东半岛城市群土地供应结构变化 225
图表 122 山东半岛城市群各城市2015年土地供应结构比较 225
图表 123 2015年山东半岛城市群房地产开发用地供应结构 226
图表 124 2015年山东半岛城市群房地产开发用地出让均价变动情况 227
图表 125 招商局地产控股股份有限公司组织架构分析 236
图表 126 招商局地产控股股份有限公司负债能力分析 238
图表 127 招商局地产控股股份有限公司利润能力分析 241
图表 128 招商局地产控股股份有限公司盈利能力分析 243
图表 129 招商局地产控股股份有限公司运营能力分析 245
图表 130 招商局地产控股股份有限公司偿债能力分析 246
图表 131 招商局地产控股股份有限公司发展能力分析 248
图表 132 金地(集团)股份有限公司负债能力分析 251
图表 133 金地(集团)股份有限公司利润能力分析 254
图表 134 金地(集团)股份有限公司财务指标分析 255
图表 135 深圳华侨城股份有限公司负债能力分析 264
图表 136 深圳华侨城股份有限公司利润能力分析 267
图表 137 深圳华侨城股份有限公司财务指标分析 269
图表 138 北京首都开发股份有限公司负债能力分析 275
图表 139 北京首都开发股份有限公司利润能力分析 278
图表 140 北京首都开发股份有限公司财务指标分析 279
图表 141 南京栖霞建设股份有限公司负债能力分析 285
图表 142 南京栖霞建设股份有限公司利润能力分析 288
图表 143 南京栖霞建设股份有限公司财务指标分析 290
图表 144 中国城市建设控股集团有限公司组织架构分析 295
图表 145 北京城建投资发展股份有限公司负债能力分析 299
图表 146 北京城建投资发展股份有限公司利润能力分析 302
图表 147 北京城建投资发展股份有限公司财务指标分析 304
图表 148 云南省城市建设投资有限公司负债能力分析 309
图表 149 云南省城市建设投资有限公司利润能力分析 312
图表 150 云南省城市建设投资有限公司财务指标分析 314
图表 151 融资模式一流程图 377
图表 152 融资模式二流程图 378
图表 153 融资模式三流程图 379
图表 154 融资模式四流程图 379
